Nytt skifte i kontorbransjen

Det norske kontormarkedet er i transformasjon. Selv om pandemien har har spilt en viktig rolle i å drive endringen framover var frøene allerede sådd. Fremtidens bedrifter ønsker fleksibilitet, mulighet for handlingsrom, og kontorer som er mye mer enn bare ett kontor. Vi beveger oss mot fleksible kontorer i Norge - inspirert av coworking-trenden fra USA og Europa - og det medfører store forandringer, både for kontoreiere og leietakerne deres. 

Hva er det med coworking?

Coworking, et begrep som tok form på 90-tallet, betyr et kontorfellesskap - og i den amerikanske trenden legges vektingen nettopp på fellesskapet. Dette er kontorlokaler der det bygges samhold, synergi på tvers av industrier og bransjer, og et fokus på entreprenørskap, innovasjon, og bedriftsutvikling. Konseptet er fullt av idealistiske ideer. I praksis har kontortypen den tillagte fordelen av å være svært fleksibel, med kontraktsperioder på helt ned i én måned. I en tid der flere og flere unge som kommer ut i arbeidslivet starter eget blir kombinasjonen av fleksibilitet og fellesskap like med en svært attraktiv arbeidsplass.

Siden det første coworking-kontoret ble grunnlagt i USA i 1999 har denne typen kontorfellesskap bare blitt mer populære. Særlig i det siste tiåret har man sett en enorm økning av fleksible kontorer over hele verden. Det er ikke heller så rart. Entreprenørskap har blitt dagligdags, og muligheten for å skape noe eget blir betydelig større når man slipper å skrive leiekontrakt på kontorlokaler som strekker seg over flere år. 

Coworking-trenden i Skandinavia og Norge

Det er Barcelona som er coworking-hovedstaden i Europa. Her har eiendomsmarkedet gjennomgått et nytt skifte i retning fleksible kontorer over mange år, og kontorfellesskap finnes så å si på hvert eneste hjørne av bykjernen. I Skandinavia tok det betydelig lengre tid for trenden å slå rot, men nå ser man en stor vekst i Sverige, Danmark og Norge også. Oslo står rimeligvis i sentrum av utviklingen, med nærmere 40 aktører i skrivende stund. Konkurransen skjerper seg til, og det betyr at ulike nisjer og sjangre begynner å ta form i vår hovedstad også.

Det er på ingen måte slik at det tradisjonelle kontorfellesskapet har forsvunnet i skyggen av coworking-trenden. Tvert om har aktører som Norwegian Property valgt å finspisse både venture-hubber og det mer klassiske delte kontorlokalet - men i sistnevnte tilfelle tar eiendomsutvikleren da med seg fordelene et fleksibelt kontor har å by på, spesielt med hensyn til kortere og mer fleksible kontrakter. 

Tidligere i høst lanserte Scandic Hotels et nytt kontorfellesskap-konsept på 270 hoteller i Norden, og så dermed en økning i aksjekursen sin. Det er ingen tvil om at kontorformen coworking har kommet for å bli. 

Nytt skifte for Norges kontoreiere

Men hva betyr dette i praksis? Hvordan ser et utleiemarked for bedrifter ut når kontraktene skal være kortere og kontoret skal gjøre betydelig mer enn å bare by på en pult og kaffemaskin? Den absolutt største forskjellen mellom et fleksibelt kontorfellesskap og et tradisjonelt kontorfellesskap, og det som markerer et nytt skifte i bransjen, handler nettopp om bindingstiden kontoreier tegner med leietakerne sine. 

Man ser at også norske bedrifter ønsker mer handlingsrom med hensyn til kontorlokalene sine. Å binde seg til et kontor over tre eller fem år var kanskje vanlig for noen år siden. For en startup eller liten bedrift i vekst er det utenkelig. Når retning og marked kan endre seg så raskt som de gjør i dag må entreprenørene ha mulighet til å endre seg med dem. Hvis man plutselig får på plass en stor investering - eller noe ikke går som man hadde tenkt - vil det å sitte fast i en leieavtale som ikke passer med bedriftsutviklingen være en stor ulempe. 

For kontoreiere betyr dette at man må tilpasse seg til et nytt marked, med nye forventninger til kontoravtaler og -tilbud fra leietakernes side. Dette er selvfølgelig mer krevende, men det kommer også med en rekke fordeler. Man får muligheten til å utvikle sitt kontor i en mer rendyrket retning, og dermed skape nettopp et fellesskap med et unikt miljø som kundene elsker. Tilbud og tilleggstjenester kan utvikles i henhold til leietakernes ønsker. 

Coworking-trenden gir også muligheter for å skape en helt ny måte å tenke kontor og arbeidsliv på. Fleksible kontorer, og potensialet for å bevege seg på tvers av dem, kan gjøre mindre sentrale områder attraktive - og skape større arbeidstilfredshet. Ved å ha kortere bindingstider bidrar denne typen kontorfellesskap potensielt til samfunnsvekst og økonomisk utvikling på makronivå i Norge.


Covid-19 og fleksible kontorer-trenden

De økonomiske ringvirkningene av Covid-19-pandemien har vært enorme. En hverdag der hjemmekontor og arbeidsplassfleksibilitet ble obligatorisk var det bare et tidsspørsmål før søkelyset ville falle på tradisjonelle leieavtaler for kontorer. Når en hel bedrift må flytte hjem blir kontoret stående tomt - og medfører også et betydelig, og unødvendig, pengesluk. Nå er et nytt skifte for kontorutleie uunngåelig. Norske selskaper har sett hvor viktig det er å takle store endringer på stående fot, og de vil fortsette å velge løsninger som tilrettelegger for dette behovet i tiden framover.

Det betyr enorme muligheter for kontor- og eiendomsutviklere. Ved å skape unike arbeidsplasser som tar hensyn til målgruppens ønsker og behov vil vi etter hvert se et mer inkluderende, variert og spennende kontormarked over hele landet.